Una derrama en una comunidad de propietarios es una aportación económica extraordinaria que se solicita a los propietarios para cubrir gastos que no estaban previstos en el presupuesto ordinario o que superan el fondo de reserva disponible. No es un capricho del administrador ni del presidente: es un mecanismo legal regulado por la Ley de Propiedad Horizontal.
En Málaga, las derramas son especialmente frecuentes en edificios de cierta antigüedad que necesitan afrontar la ITE, reparaciones estructurales, renovación de ascensores o instalaciones de accesibilidad. Saber cuándo son legales, cómo se aprueban y qué pasa si un propietario se niega a pagar es fundamental.
¿Cuándo puede aprobarse una derrama en comunidad de propietarios en Málaga?
Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, hay dos situaciones principales que justifican una derrama:
- Obras necesarias para el mantenimiento y conservación del edificio (reparación de fachada, cubierta, instalaciones comunes).
- Obras de mejora acordadas en Junta por las mayorías que corresponda según el tipo de obra.
- Gastos extraordinarios no previstos en el presupuesto (averías graves, siniestros no cubiertos por el seguro, etc.).
¿Necesita aprobarse en Junta?
Las obras necesarias para el mantenimiento pueden ejecutarse sin necesidad de acuerdo previo si son urgentes. Sin embargo, para derramas extraordinarias de cierta cuantía siempre es recomendable llevarlas a Junta para obtener el respaldo de los propietarios y evitar impugnaciones posteriores.
Para obras de mejora (no estrictamente necesarias), la LPH exige mayorías cualificadas: en general, 3/5 de propietarios y cuotas para la mayoría de mejoras.
¿Cómo se reparte la derrama entre los propietarios?
La derrama se reparte según el coeficiente de participación de cada propietario, tal como figura en la escritura de división horizontal y en los estatutos de la comunidad. Este coeficiente tiene en cuenta la superficie, la planta y otros factores acordados en su día.
Existe una excepción importante: para obras de accesibilidad obligatorias (rampas, ascensores, adaptaciones para personas con discapacidad), la LPH limita la aportación de cada propietario a un máximo de 12 mensualidades de cuota ordinaria.
¿Qué pasa si un propietario se niega a pagar la derrama?
Si un propietario aprobada legalmente en Junta se niega a abonar la derrama, se convierte en deudor de la comunidad. El proceso de reclamación es el mismo que para cualquier deuda comunitaria:
- Requerimiento de pago fehaciente por parte del administrador.
- Aprobación del inicio de acciones legales en Junta.
- Procedimiento monitorio ante el Juzgado de Primera Instancia.
- En caso de no pago, embargo de bienes del propietario deudor.
Para saber más sobre cómo gestionar a los morosos en la comunidad, consulta nuestro artículo sobre morosidad en comunidades de propietarios en Málaga.
¿Puede impugnarse una derrama?
Sí. Un propietario puede impugnar el acuerdo de derrama si considera que no se ha convocado correctamente la Junta, que el acuerdo no alcanzó la mayoría necesaria o que la obra no es necesaria. El plazo para impugnar es de 3 meses desde la adopción del acuerdo (1 año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos).
Sin embargo, impugnar no exime del pago mientras el recurso esté en tramitación. El propietario debe pagar y después reclamar la devolución si gana el pleito. Puedes leer más sobre cómo impugnar acuerdos de la comunidad en nuestro blog.
Cómo minimizar el impacto de las derramas en tu comunidad
La mejor forma de evitar derramas dolorosas es una buena planificación financiera de la comunidad: mantener el fondo de reserva bien dotado, hacer mantenimiento preventivo y anticiparse a las obras necesarias antes de que se conviertan en urgentes.
Un administrador de fincas profesional como Tecem puede ayudarte a planificar el mantenimiento a largo plazo, identificar subvenciones disponibles y distribuir las derramas de la forma más eficiente. Consulta nuestros servicios o contáctanos para saber cómo podemos ayudarte.
¿Tienes dudas sobre una derrama en tu comunidad de Málaga? Consúltanos sin compromiso y te asesoramos.