El certificado de deudas con la comunidad de propietarios es el documento oficial que acredita si un piso tiene o no deudas pendientes con su comunidad en el momento de su transmisión. Es uno de los documentos más importantes en cualquier operación de compraventa de vivienda, y su omisión puede tener consecuencias económicas graves para el comprador.
En Málaga, donde el mercado inmobiliario es muy activo y hay muchas transacciones de pisos en comunidades con historial de impagos, solicitar este certificado es un paso imprescindible antes de firmar cualquier escritura de compraventa.
¿Qué incluye el certificado de deudas de comunidad de propietarios en Málaga?
El certificado debe detallar:
- Si el propietario vendedor está al corriente de pago con la comunidad.
- El importe exacto de las deudas pendientes si las hubiera.
- El concepto de cada deuda (cuotas ordinarias, derramas, gastos judiciales, etc.).
- La fecha hasta la que se han comprobado las deudas.
¿Quién expide el certificado de deudas?
El certificado lo expide el secretario de la comunidad, que en la mayoría de los casos es el administrador de fincas, con el visto bueno del presidente. El administrador debe emitirlo en el plazo de 7 días naturales desde que se le solicita.
Si la comunidad no tiene administrador y el presidente actúa como secretario, corresponde a este firmarlo. Si se niega sin causa justificada, puede incurrir en responsabilidades.
¿Es obligatorio el certificado en la compraventa de un piso?
Sí. Según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, el vendedor de un piso en comunidad está obligado a aportar el certificado de deudas en el acto de la escritura de compraventa ante notario. Si el vendedor no lo aporta, el comprador puede eximirse de la obligación de pago de las deudas previas, aunque en la práctica esto puede generar conflictos.
El notario debe verificar que el certificado está disponible antes de autorizar la escritura. Si el comprador renuncia expresamente al certificado, acepta las deudas que pudieran existir.
¿De qué deudas responde el comprador de un piso?
Esta es la clave que hace tan importante el certificado. El comprador de un piso responde solidariamente de las deudas del propietario anterior con la comunidad correspondientes a:
- El año natural en curso en el momento de la transmisión.
- Los tres años naturales anteriores (tras la reforma de la LPH de 2022, el plazo se amplió de 1 a 3 años).
Esto significa que el comprador puede verse obligado a pagar deudas generadas por el anterior propietario si no verificó el certificado. El importe puede ser considerable si el piso acumuló impagos durante años.
¿Tiene coste el certificado de deudas?
La LPH no prohíbe que la comunidad cobre por emitir el certificado. Es habitual que el administrador de fincas cobre una cantidad (generalmente entre 20 y 60 euros) por su emisión, ya que implica tiempo de gestión. Este coste suele asumir el vendedor.
Si tu comunidad necesita emitir un certificado de deudas urgente o quieres consultar cómo gestionamos esta documentación en Tecem, escríbenos. Puedes consultar también nuestro artículo sobre morosidad en comunidades y nuestros servicios de administración de fincas.
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