Cambiar de administrador de fincas es una decisión que muchas comunidades de Málaga toman cada año, pero pocos saben exactamente cómo hacerlo sin que suponga un problema. La buena noticia es que el proceso es más sencillo de lo que parece si se siguen los pasos correctos y se tiene en cuenta la normativa vigente.
¿Cuándo es el momento de cambiar de administrador de fincas?
No siempre es fácil reconocer que la relación con el administrador no funciona. Estas son las señales más habituales que llevan a una comunidad a plantearse el cambio:
- Falta de transparencia en la gestión de cuentas y gastos
- Respuesta lenta o nula ante incidencias y averías
- Juntas mal convocadas o actas que no reflejan lo acordado
- Problemas con morosos que no se gestionan
- Cambios en el equipo gestor sin comunicación a la comunidad
- Sensación generalizada entre los propietarios de que “no se hace nada”
Si reconoces dos o más de estas situaciones en tu comunidad, probablemente sea el momento de valorar otras opciones.
¿Cómo se cambia de administrador de fincas legalmente?
El procedimiento está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de cada comunidad. En términos generales, estos son los pasos:
1. Revisar el contrato con el administrador actual
Lo primero es leer el contrato vigente. En él encontrarás la duración del contrato, las condiciones de rescisión y el preaviso mínimo exigido —habitualmente entre 30 y 90 días naturales. Rescindirlo sin respetar este plazo puede generar una reclamación por parte del administrador saliente.
2. Convocar una junta de propietarios
El cambio de administrador debe ser aprobado en junta. Puede hacerse en la junta ordinaria anual o convocar una junta extraordinaria si hay urgencia. Basta con que lo solicite el presidente o un número de propietarios que represente al menos el 25% de las cuotas de participación.
El punto debe figurar expresamente en el orden del día de la convocatoria. Si no aparece, el acuerdo puede ser impugnable.
3. Votar el cese y la designación del nuevo administrador
Para cesar al administrador actual y designar al nuevo basta con la mayoría simple de los propietarios presentes y representados en junta (más votos a favor que en contra). No hace falta mayoría cualificada.
4. Notificar al administrador saliente
Tras la junta, se comunica al administrador saliente el acuerdo de cese, con respeto del preaviso contractual. Es recomendable hacerlo por escrito —burofax o correo electrónico con acuse de recibo— para tener constancia fehaciente.
5. Solicitar la entrega de la documentación
El administrador saliente tiene la obligación legal de entregar toda la documentación de la comunidad: libros de actas, estados de cuentas, contratos con proveedores, pólizas de seguro, acceso a plataformas digitales y cualquier otro documento en su poder. Esta entrega debe hacerse en un plazo razonable —generalmente entre 15 y 30 días—. Si se niega o retrasa, la comunidad puede exigirlo judicialmente.
¿Qué pasa con los contratos y proveedores durante el cambio?
El cambio de administrador no afecta a los contratos que la comunidad tiene suscritos con proveedores (empresa de limpieza, mantenimiento de ascensores, seguros, etc.). Esos contratos continúan vigentes. Lo que cambia es quién los gestiona: a partir del cambio, es el nuevo administrador quien se hace cargo de la interlocución con los proveedores y la gestión de facturas.
¿Cómo garantizar una transición sin problemas?
En Tecem Abogados gestionamos el proceso de traspaso de principio a fin, incluyendo:
- Revisión del contrato con el administrador saliente
- Redacción del punto de orden del día para la junta
- Notificación fehaciente del cese
- Reclamación de documentación si hay resistencia
- Asunción inmediata de la gestión sin periodo de vacío
El objetivo es que el cambio sea invisible para los propietarios: sin cortes en el servicio, sin retrasos en los pagos y sin pérdida de información.
Empieza el cambio hoy
Si tu comunidad está pensando en cambiar de administrador en Málaga o Benalmádena, llámanos al 952 440 027 o escríbenos a info@tecem.net. Te explicamos sin compromiso cómo funciona el proceso y te preparamos una propuesta adaptada a tu comunidad.