El fondo de reserva de una comunidad de propietarios es una cantidad de dinero que la comunidad mantiene permanentemente disponible para atender gastos imprevistos o necesidades urgentes de conservación y reparación. No es dinero del administrador ni del presidente: pertenece a la comunidad y solo puede usarse para los fines que establece la ley.
En Málaga, como en toda España, el fondo de reserva es obligatorio por ley desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal del año 1999. Su correcta dotación y gestión es una de las claves de la salud financiera de una comunidad.
¿Cuánto debe ser el fondo de reserva en comunidad de propietarios en Málaga?
La Ley de Propiedad Horizontal establece que el fondo de reserva debe ser como mínimo el 10% del último presupuesto ordinario aprobado. Este porcentaje mínimo debe mantenerse en todo momento, no solo al inicio del ejercicio.
Muchas comunidades tienen el fondo por debajo de este mínimo legal, lo que las expone a sanciones y, sobre todo, a la incapacidad de afrontar reparaciones urgentes sin recurrir inmediatamente a una derrama.
¿Para qué puede usarse el fondo de reserva?
El fondo de reserva tiene un uso muy específico y no puede emplearse para cualquier gasto. Sus usos legalmente permitidos son:
- Obras de conservación y reparación de la finca urgentes o no previstas en el presupuesto.
- Pago de la prima del seguro de la comunidad.
- Contratación de un seguro de impago de cuotas por propietarios morosos.
El fondo no puede usarse para cubrir gastos ordinarios, pagar honorarios del administrador o financiar obras de mejora que no sean urgentes. Si se usa incorrectamente, puede generar responsabilidades para el administrador y el presidente.
Cómo se dota el fondo de reserva
La dotación del fondo de reserva se incluye como una partida más en el presupuesto anual de la comunidad. Se reparte entre los propietarios según su coeficiente de participación, igual que el resto de gastos comunes.
Cuando el fondo cae por debajo del mínimo legal —por uso o porque nunca se dotó correctamente— la Junta debe acordar su reposición incluyendo la cantidad necesaria en el presupuesto del ejercicio siguiente o, si es urgente, mediante una derrama específica.
¿Puede aumentarse el fondo de reserva por encima del mínimo?
Sí, y es muy recomendable. El 10% es el mínimo legal, pero una comunidad bien gestionada debería mantener un fondo equivalente al 15-20% del presupuesto ordinario para tener mayor capacidad de respuesta ante imprevistos. Esto reduce la necesidad de derramas extraordinarias, que siempre generan tensión entre vecinos.
¿Qué pasa cuando se vende un piso? ¿Se devuelve la aportación al fondo?
No. La aportación al fondo de reserva no se devuelve al propietario que vende su piso. El fondo pertenece a la comunidad como entidad, no a los propietarios de forma individualizada. Cuando se vende un piso, el nuevo propietario asume la titularidad del coeficiente de participación en el fondo existente.
En Tecem asesoramos a las comunidades de Málaga sobre la correcta dotación y gestión del fondo de reserva. Si quieres conocer cómo lo gestionamos o necesitas revisar la situación financiera de tu comunidad, escríbenos. Consulta también nuestros servicios y el artículo sobre el presupuesto comunitario.
¿El fondo de reserva de tu comunidad en Málaga está por debajo del mínimo legal? Consúltanos y te ayudamos a regularizarlo.