La reunión de la junta de propietarios en Málaga es el acto fundamental de gobierno de una comunidad. Es el espacio donde los propietarios toman las decisiones que afectan al edificio o urbanización: aprobación de cuentas, presupuesto anual, obras, normas de convivencia y elección de cargos. Conocer cómo debe convocarse, qué quórum se necesita y cómo levantar acta correctamente evita muchos problemas legales.

La regulación de la Junta de propietarios está recogida en los artículos 15 a 19 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cualquier incumplimiento de estos requisitos puede invalidar los acuerdos adoptados y abrir la puerta a impugnaciones.

Tipos de reunión de junta de propietarios en Málaga

Existen dos tipos de juntas según la LPH:

• Junta ordinaria: se celebra al menos una vez al año y tiene como objeto principal aprobar el plan de gastos e ingresos, las cuentas del ejercicio anterior y elegir o renovar cargos. Es obligatoria.
• Junta extraordinaria: puede convocarse en cualquier momento cuando la urgencia o importancia del asunto lo requiera. También puede solicitarla una cuarta parte de los propietarios o los que representen el 25% de las cuotas de participación.

Cómo debe convocarse correctamente

La convocatoria es un requisito formal imprescindible. Si no se hace bien, los acuerdos pueden impugnarse. Los elementos obligatorios de una convocatoria válida son:

• Debe realizarla el presidente de la comunidad (o el administrador por delegación).
• Debe comunicarse con al menos 6 días de antelación para junta ordinaria (para la extraordinaria no hay plazo mínimo, pero debe ser razonable).
• Debe incluir el orden del día completo y detallado.
• Debe enviarse a todos los propietarios, incluidos los ausentes, al domicilio comunicado o al piso de la comunidad.
• Si el edificio tiene tablón de anuncios, se coloca también allí.

Asistencia y representación

Los propietarios pueden asistir personalmente o delegar su voto en otra persona mediante autorización escrita. No es necesario que el delegado sea propietario del edificio. El propietario que esté al corriente de pago puede votar; el que tenga deudas puede asistir pero no tiene derecho a voto.

Quórum para la adopción de acuerdos

Uno de los aspectos más confusos de la LPH es el sistema de mayorías. No todos los acuerdos requieren lo mismo:

• Mayoría simple (más votos a favor que en contra): para asuntos ordinarios de gestión.
• Mayoría de 3/5 (de propietarios y cuotas): para establecimiento o supresión de servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes; arrendamiento de elementos comunes.
• Mayoría de 3/5: para instalación de infraestructuras de telecomunicaciones, placas solares o puntos de recarga de vehículos eléctricos.
• Unanimidad: para modificar el título constitutivo, los estatutos o los acuerdos que impliquen variación de cuotas de participación.

El acta: qué debe contener y cómo levantarla

El acta de la junta es el documento que da fe de los acuerdos adoptados. El administrador actúa como secretario y es responsable de su redacción. Debe contener:

• Fecha, hora y lugar de celebración.
• Carácter de la reunión (ordinaria o extraordinaria).
• Lista de asistentes (propietarios y representantes) y sus coeficientes.
• Orden del día.
• Acuerdos adoptados, con detalle de votos a favor, en contra y abstenciones.
• Firma del presidente y del secretario-administrador.

El acta debe remitirse a todos los propietarios en el plazo de diez días. Cualquier propietario puede solicitar correcciones en el plazo de treinta días desde su recepción.

¿Qué pasa si no se celebra la junta anual?

Si el presidente no convoca la junta ordinaria en el plazo establecido, cualquier propietario puede solicitar al Juzgado de Primera Instancia que autorice la convocatoria. Es una situación que genera conflictos y puede derivar en responsabilidades legales. Por eso, contar con un administrador de fincas en Málaga que garantice el cumplimiento de estos plazos es fundamental.

Si tienes dudas sobre cómo impugnar un acuerdo de junta, consulta nuestro artículo sobre impugnación de acuerdos. Para conocer todos nuestros servicios de gestión de comunidades o consultar cualquier duda, escríbenos.

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